Texto em análise no Senado (PL 4/2025) propõe inversão radical nas regras: sem autorização expressa na convenção, o aluguel via plataformas como Airbnb e Booking se tornará proibido por padrão em prédios residenciais.
Por Redação: Marcelo Henrique Pereira, MHP News, Rio de Janeiro 01 de Dezembro.
O mercado imobiliário brasileiro está em estado de alerta. Uma mudança silenciosa, mas profunda, contida no projeto de reforma do Código Civil (atualmente tramitando sob análise legislativa como PL 4/2025), ameaça inviabilizar o modelo de negócios de milhares de investidores de imóveis compactos e estúdios em todo o país.
A proposta toca em um ponto nevrálgico da convivência moderna: o conflito entre o direito de propriedade (lucrar com o imóvel) e o direito de vizinhança (sossego e segurança). Se aprovada como está, a nova lei promete dificultar drasticamente a locação por curta temporada em condomínios estritamente residenciais.
A Regra do Silêncio: O Que Muda?
Hoje, vigora no Brasil um entendimento jurídico majoritário de que o que não é proibido é permitido. Ou seja, se a convenção do condomínio não proíbe explicitamente a locação por plataformas digitais, o proprietário tem liberdade para alugar.
A reforma propõe uma inversão total dessa lógica.
Pelo novo texto, a hospedagem atípica (short stay) passaria a ser proibida por padrão em edifícios residenciais. Para que ela seja legal, a convenção do condomínio precisará trazer uma cláusula de permissão expressa.
É uma mudança de paradigma. Antes, o condomínio precisava se mobilizar para proibir. Com a nova lei, o condomínio precisará se mobilizar para permitir. E é aí que mora o perigo para o investidor, analisa Cristina Porto Leão,, advogada especialista em direito imobiliário.
A Trava dos 2/3: Uma Missão Quase Impossível
O grande obstáculo prático imposto pelo PL 4/2025 não é apenas a proibição, mas a exigência burocrática para reverter o quadro. Para alterar uma convenção de condomínio e incluir a permissão de aluguel por temporada, a lei exige um quórum qualificado de dois terços (2/3) dos proprietários.
Quem vive em condomínio sabe: reunir 2/3 dos condôminos em uma assembleia é uma tarefa historicamente difícil — muitas vezes, impossível em grandes empreendimentos.
Na prática, isso pode criar um congelamento do mercado. O investidor que comprou um estúdio na planta prometido como ideal para Airbnb pode receber as chaves e descobrir que, sem a mobilização massiva dos vizinhos, seu imóvel está legalmente impedido de operar nas plataformas.
Segurança vs. Rentabilidade
A reforma atende a um pleito antigo de síndicos e associações de moradores, além de receber forte apoio do setor hoteleiro tradicional.
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O lado dos moradores: O principal argumento é a segurança. O fluxo constante de estranhos, a rotatividade de senhas e o comportamento festeiro de alguns hóspedes descaracterizam a vida familiar do prédio e sobrecarregam a portaria.
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O lado dos investidores: Proprietários argumentam que a proibição fere o direito de propriedade e que a tecnologia hoje permite controles de acesso rigorosos. Além disso, defendem que o aluguel por temporada movimenta a economia e o turismo local.
O Risco da Expulsão
Outro ponto polêmico do texto é o endurecimento das regras contra condôminos antissociais. A nova lei facilita a aplicação de multas pesadas e até a expulsão de ocupantes que perturbem o sossego reiteradamente. O proprietário do imóvel responderá objetivamente pelos danos causados por seus hóspedes temporários, aumentando o risco jurídico da operação.
O Que Esperar?
O projeto segue em tramitação no Congresso e enfrenta forte lobby das plataformas digitais, que tentam suavizar o texto final. No entanto, a tendência do Legislativo tem se inclinado para a proteção da segurança condominial.
Para quem já investe ou pretende investir, a recomendação é clara: analise a Convenção do Condomínio antes de assinar qualquer contrato. Se a lei passar, o documento interno do prédio será o único escudo entre o seu investimento e a proibição.
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